DISTANZE IN EDILIZIA: IL CRITERIO DELLA PREVENZIONE APPLICABILE ALLE SOPRAELEVAZIONI

Con la recente pronuncia (sentenza della Corte di Cassazione n. 10467/20, depositata il 3 giugno) i Giudici supremi hanno affermato che in materia di distanze fra costruzioni il diritto di prevenzione è applicabile anche in tema di sopraelevazione ovverosia chi sopraeleva per primo la costruzione esistente può avvalersi delle facoltà riconosciute al preveniente, anche se sussiste il suo dovere di mantenere la scelta fatta per il piano terra.

 

La fattispecie. Nel caso in esame il Tribunale di primo grado, accertato che il fabbricato costruito dal convenuto non rispettava le distanze previste dall’art. 873 c.c. e indicate dagli strumenti urbanistici, accoglieva la domanda attorea condannando il convenuto ad arretrare l’edifico e al risarcimento del danno. Decisione che veniva parzialmente riformata dalla Corte d’Appello sul capo relativo al solo risarcimento del nocumento e confermata nel resto. A dire del Giudice di merito il piano, costruito in sopraelevazione, comporta un aumento di volumetria e, di conseguenza, va qualificato come nuova costruzione con applicazione delle distanze minime previste dal codice civile e dal PDF del Comune. La questione è, poi, giunta all’attenzione del Supremo Collegio.

La posizione della Corte. Bene ha fatto la Corte di merito a considerare la sopraelevazione come nuova costruzione ma, invece, non ha considerato che le norme urbanistiche comunali, al momento della realizzazione sia del primo e del secondo piano in aderenza sia del terzo non in aderenza, non si limitavano a prevedere un distacco dai confini di m 5,25 ma anche la possibilità di costruire in aderenza.

Il principio di prevenzione… Quando il regolamento locale consente la costruzione in aderenza, il principio di prevenzione va ritenuto operante, non ostando il rilievo che lo stesso regolamento preveda una distanza minima dai confini. D’altronde la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di affermare che il principio di prevenzione, previsto dagli art. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni ma anche delle costruzioni dal confine, salvo che la fonte regolamentare consenta di costruire in aderenza o in appoggio. Ne consegue che, ove il regolamento Comunale come nel caso di specie, preveda tale possibilità il principio di prevenzione può ritenersi applicabile e operante.

 

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Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 22 novembre 2019 – 3 giugno 2020, n. 10467
Presidente San Giorgio – Relatore Bellini

Fatti di causa

Con atto di citazione, notificato in data 23.2.1990, C.E. e V.G. , premesso di essere proprietari di due terreni siti nel Comune di (…), esponevano che T.M. avesse realizzato sul fondo confinante di sua proprietà un fabbricato che non rispettava le distanze, previste dall’art. 873 c.c. e dagli strumenti urbanistici e lo convenivano in giudizio chiedendone la condanna all’arretramento del manufatto e al risarcimento dei danni.
Si costituiva in giudizio T.M. che contestava la fondatezza della domanda e ne chiedeva il rigetto.
Espletata CTU, con sentenza non definitiva n. 1988/2004, il Tribunale di Latina rigettava l’eccezione di inammissibilità della domanda per pregresso giudicato in tema di distanze tra gli immobili delle parti e disponeva la prosecuzione del giudizio con separata ordinanza. Eseguiti ulteriori accertamenti peritali, con sentenza definitiva n. 530/2008, depositata in data 19.3.2008, il Tribunale di Latina riteneva che il fabbricato del T. fosse stato realizzato in violazione delle distanze legali e condannava il medesimo al suo arretramento e al risarcimento dei danni in favore degli attori di Euro 20.000,00, oltre interessi e spese di lite.
Contro la sentenza definitiva proponeva appello il T. , lamentando l’erronea rappresentazione della situazione di fatto, l’erronea applicazione della normativa urbanistica e la liquidazione di un danno ritenuto in re ipsa in assenza di prova circa la sua effettiva sussistenza. L’appellante chiedeva la riforma della sentenza impugnata.
Si costituivano in giudizio C.E. e V.G. che, preliminarmente, chiedevano il rinnovo delle indagini peritali; eccepivano l’infondatezza dell’appello e ne chiedevano il rigetto.
Sospesa con ordinanza del 18.3.2009 l’esecutività della sentenza impugnata, disposta ed eseguita nuova CTU, con sentenza n. 4867/2014, depositata in data 18.7.2014, la Corte d’Appello di Roma, in parziale accoglimento dell’appello, rigettava la domanda di risarcimento danni, confermando nel resto l’impugnata sentenza; condannava l’appellante al pagamento di metà delle spese di lite del grado di appello, ponendo a suo carico le spese di CTU.
Avverso la sentenza propone ricorso per cassazione T.M. sulla base di due motivi; resistono C.E. e V.G. con controricorso, proponendo ricorso incidentale sulla base di unico motivo; cui, a sua volta, resiste il ricorrente con controricorso. I ricorrenti incidentali hanno depositato memoria.

Ragioni della decisione

1.1. - Con il primo motivo, il ricorrente principale lamenta la "Violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 3, in relazione agli artt. 873, 874, 875 c.c. - Violazione del principio della prevenzione Violazione del Programma di Fabbricazione del Comune di Priverno e violazione delle Norme Tecniche di Attuazione dello stesso PDF previste per la Zona di Completamento B relativa al distacco dai confini", là dove la Corte di merito ha affermato che il terzo piano realizzato in sopraelevazione dal medesimo non aderiva al fabbricato dei C. e V. e che la sopraelevazione comportava un aumento di volumetria e andava, pertanto, considerata come nuova costruzione, con applicazione del regime delle distanze imposto dal PDF vigente nel Comune di Priverno che prevede una distanza minima dal confine di m. 5,25; essendo la normativa applicabile quella vigente al momento della modifica, non operando il principio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione.
1.2. - Con il secondo motivo, il ricorrente principale deduce la "Violazione e falsa applicazione ex art. 360 c.p.c., n. 3, delle norme di diritto di cui agli artt. 113 e 345 c.p.c. e artt. 873 e 875 c.c., in relazione allo ius superveniens rappresentato dall’entrata in vigore del PRG del Comune di Priverno il 28.4.2009", poiché la sentenza impugnata ha omesso di valutare lo ius superveniens rappresentato dall’entrata in vigore del PRG del Comune di Priverno, che modificava in melius per il ricorrente la disciplina delle distanze legali prevista dal vecchio PDF e dalle relative NDA.
1.3. - Con il motivo di ricorso incidentale, i controricorrenti lamentano la "Violazione dell’art. 360, n. 3, in relazione all’art. 2043 c.c. e all’art. 112 c.p.c.", in quanto il Tribunale, accertata la violazione delle distanze legali, riteneva sussistente un danno in re ipsa che liquidava equitativamente. Tale assunto non era condiviso dalla Corte d’Appello, in assenza di allegazione e di prova in relazione alla ritenuta sussistenza di un pregiudizio patrimoniale ulteriore rispetto a quello che trovava soddisfazione nella condanna al risarcimento del danno in forma specifica (arretramento dell’immobile).
2. - Il primo motivo di ricorso principale è fondato.
2.1. - La Corte di merito ha rilevato che dalla CTU emergeva che "l’aderenza tra i fabbricati delle parti (era) limitata al piano terra, primo e secondo del fabbricato del T. (estranei alla materia del contendere), mentre il terzo piano, pur allineato a quelli sottostanti, non (era) aderente ad alcun corpo di fabbrica stante che il piano di calpestio del limitrofo terrazzo di copertura dell’immobile C. - V. (era) alla stessa quota del solaio di copertura del secondo piano del fabbricato T. ". Ciò posto - e ritenuto che "La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione" (Cass. n. 21059 del 2009; conf. Cass. n. 15732 del 2018) - la Corte ha concluso nel senso che "per il terzo piano in contestazione (trovasse) applicazione il regime delle distanze dal confine imposto dal Piano di Fabbricazione vigente nel Comune di Priverno all’epoca della realizzazione del manufatto che prevede una distanza minima di mt. 5,25"; e che "a nulla rileva(va) l’allineamento della sopraelevazione in questione con i piani sottostanti in quanto, dovendosi qualificare la sopraelevazione come nuova costruzione, (fosse) applicabile la normativa vigente al momento della modifica e non opera(sse) il criterio della prevenzione se riferito alle costruzioni originarie, in quanto sostituito dal principio della priorità temporale correlata al momento della sopraelevazione (cfr. Cass. n. 74 del 2011)" (sentenza impugnata, pagina 4).
2.2. - Pur corretta essendo l’affermazione secondo cui la sopraelevazione sia una nuova costruzione, trovando dunque applicazione il regime delle distanze previste dal PDF vigente al momento della costruzione, tuttavia la Corte di merito non ha tenuto (nè dato) conto che le NTA del PDF nella zona (come richiamate da entrambe le parti), sia al momento della costruzione in aderenza del primo e secondo piano, sia al momento della sopraelevazione del III piano, fossero le stesse; e non ha considerato che le NTA non si limitavano a prevedere un distacco dai confini di m. 5,25, ma anche la possibilità di costruire in aderenza.
Orbene, quando il regolamento locale consente la costruzione in aderenza, il principio della prevenzione va ritenuto operante, non ostando a tale conclusione il rilievo che lo stesso regolamento preveda una distanza minima dai confini; questa Corte ha infatti reiteratamente affermato (Cass. n. 11664 del 2018; Cass. n. 23693 del 2014; Cass. n. 22896 del 2007) che il criterio della prevenzione, previsto dagli artt. 873 e 875 c.c., è derogato dal regolamento comunale edilizio allorché questo fissi la distanza non solo tra le costruzioni, ma anche delle costruzioni dal confine, salvo che lo stesso consenta ugualmente le costruzioni in aderenza o in appoggio (Cass. n. 14705 del 2019).
Proprio la possibilità di costruire in aderenza consente l’operatività del principio della prevenzione. Poiché il PDF del Comune di Priverno prevedeva anche la possibilità di costruire in aderenza, non solo non era preclusa l’operatività della prevenzione, ma il terzo piano del T. , edificato in allineamento con i piani sottostanti, era lecito sotto il profilo delle distanze. Questa Corte ha difatti affermato che la sopraelevazione, in quanto costituisce una nuova fabbrica, resta soggetta alle norme sulle distanze legali (Cass. n. 9726 del 1993; conf. Cass. n. 7183 del 2012). E che, in materia di distanze tra costruzioni, il diritto di prevenzione è applicabile anche in tema di sopraelevazione, nel senso che chi sopraeleva per primo la costruzione esistente può avvalersi delle facoltà riconosciute al preveniente, anche se sussiste il suo dovere di mantenere la scelta fatta per il piano terra (Cass. n. 4948 del 1990; conf. Cass. n. 22895 del 2004).
Alla luce di tali principi risulta errata in punto di diritto la motivazione della sentenza impugnata, là dove afferma che non si deve tenere conto del criterio della prevenzione per la costruzione in sopraelevazione.
3. - Va dunque accolto il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento del secondo motivo, e del ricorso incidentale; la sentenza impugnata va cassata e la causa rinviata alla Corte d’Appello di Roma, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento del secondo motivo e del ricorso incidentale. Cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, altra sezione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio.

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