Con il corso "Obiettivo comunicare" tenutosi il 22 novembre 2016 presso il collegio dei geometri e geometri laureati di Brescia è ripartita la formazione sul tema della comunicazione di Paolo Frediani.
Il corso di 8 ore formative è indirizzato a tutti i professionisti che desiderano acquisire maggiori competenze in una delle attività umane fondamentali: COMUNICARE.
Ogni persona quotidianamente, infatti,  utilizza la comunicazione per svolgere le proprie attività, provare esperienze e relazionarsi con gli altri.
E siccome non vi è migliore possibilità di apprendimento che quella di praticare direttamente, il corso utilizzerà numerosissimi esempi, filmati, simulazioni ed action learning per consentire al discente di comprendere gli elementi fondamentali della comunicazione umana con il fine di potenziare le proprie capacità ed abilità comunicative e migliorare, così, nelle relazioni professionali e personali, le interazioni con gli altri.
Il prossimo corso si terrà per gli amministratori condominiali nel mese di gennaio 2017 presso l'ANACI di Fearra

Per maggiori informazioni sul corso http://www.paolofrediani.it/catalogo-corsi/589-obiettivo-comunicare.html.

Si è conclusa la seconda edizione del programma corsi avanzati "IL CTU E IL CTP 2.0" presso il collegio dei geometri e geometri laureati di Brescia.

I corsi che si sono tenuti nel due settimane dal 7 al 15 novembre hanno visto la partecipazione di circa 30 iscritti.

Il programma formativo IL CTU E IL CTP 2.0,inauguratodal geom.Paolo Frediani nel 2016, è una offerta finalizzata ad ampliare le conoscenze di base ed arricchire il bagaglio di competenze, con analisi chiare, sistematiche e puntuali, su temi di grande delicatezza per il consulente tecnico.I corsi del programma formativo IL CTU E IL CTP 2.0 rappresentano un programma di formazione  di tipo avanzato, rivolto a coloro che sono già in possesso delle nozioni di base, con il fine di fornire al discente gli strumenti più raffinati di valutazione, di conoscenza e di cultura professionale indispensabili per chi abbia l’esigenza di operare con professionalità e con un elevato standard qualitativo gli incarichi.

Per approfondire le tematiche dei corsi vedere nella sezione "corsi in aula".

Si è tenuto nelle date del 27, 28 Ottobre e 3 e 4 Novembre, con l'organizzazione di ENAIP (ente regionale di formazione) e con l'adesione dei quattro collegi della Regione Friuli Venezia Giulia (Pordenone, Trieste, Udine e Gorizia) il corso "FUNZIONI, ATTIVITA' E RESPONSABILITA' DEL CTU, DELL'ESPERTO E DEL CTP" Il corso della durata di 24 ore sul tema della consulenza tecnica di ufficio e di parte ha visto la progettazione e la docenza del corso è del Geom.Paolo Frediani che cura la formazione nelle materie per i collegi friulani sin dal lontano 2001. Il corso che si segnala per la sua particolare completezza ha avuto il riconoscimento di 24 CFP per i partecipanti e si è svolto presso la sede ENAIP di Cordenons (PN).Quest'anno si era già svolto un evento analogo nei mesi di Gennaio - Febbraio a Trieste.
Scarica la locandina con il programma completo dell'evento: CORSO CTU FRIULI VENEZIA GIULIA 2016

Ho seguito con grande interesse il Congresso Nazionale Forense svoltosi dal 6 all'8 ottobre a Rimini.

Nella giornata di chiusura è intervenuto il guardasigilli Orlando che ha annunciato di aver portato a Palazzo Chigi un disegno di legge sull’equo compenso per gli avvocati. Il tavolo di lavoro intrapreso di concerto tra il Consiglio Nazionale Forense ed il Ministero di Giustizia già dalla scora primavera, aveva l’obiettivo di riequilibrare i rapporti professionali con i c.d. clienti “forti” (banche, imprese assicurazioni). La proposta, arrivata a seguito di un lungo lavoro di analisi che ha riguardato i testi di numerose convenzioni che detti soggetti propongono ai professionisti legali per lo svolgimento di attività di consulenza e/o di rappresentanza in giudizio, ha fatto emergere la presenza  diffusa  di clausole “capestro”.

I provvedimenti legislativi a cui si è fatto riferimento nel redigere l’articolato sono la legge che ha istituito l’equo compenso per i giornalisti (legge 233/2012) e anche l’ampia applicazione da parte della giurisprudenza del principio di “abuso di posizione economica”, originariamente previsto dalla legge di disciplina della subfornitura (legge 192/98) e ora ritenuto principio generale dell’ordinamento.

Ma in particolare il richiamo generale a cui si deve far ricorso è il testo dell’art.36 cost., che dette condotte violano. L’articolo in parola al primo comma stabilisce Il lavoratore ha diritto ad una retribuzione proporzionata alla quantità e qualità del suo lavoro e in ogni caso sufficiente ad assicurare a sé e alla famiglia un'esistenza libera e dignitosa.

Quanto promosso dall’avvocatura e fatto proprio dal Ministero della Giustizia fa sorgere una domanda. E noi?

Le categorie dei professionisti tecnici sono da sempre "esposte" nei rapporti con i detti soggetti giuridici, soprattutto negli ultimi anni dove il combinato crisi economica/abrogazione tariffe ha determinato grandi condizioni di squilibrio.

La “ratio” della del Ddl – seppur con le dovute correzioni ed adattamenti – potrebbe essere adottato anche dal mondo professionale tecnico che da sempre intrattiene rapporti con soggetti c.d. “forti” e ne subisce i condizionamenti di mercato.

Vi sono numerosi casi dove il compenso non corrisponde al lavoro profuso ed alle responsabilità assunte. Un caso su tutti? parliamo delle perizie di stima per le banche che oggi vengono pagate talvolta nemmeno cento euro. Ma ve ne sono altri.

Credo che la politica promossa dall’avvocatura vada nella direzione giusta e legittima di affermare, insieme alla necessaria qualità della prestazione, anche la dovuta dignità ed il decoro professionale. Potremmo trarne elementi di condivisione anche per la nostra professione.

PROROGATO TERMINE PER ISCRIZIONE ALBO CTU TELEMATICO

Come saprete le norme DL.83/15 e L.132/15” di riforma del processo fallimentare ed esecutivo (nel silenzio più generale) avevano introdotto una modifica al decreto Legge 18 Ottobre 2012 n. 179 convertito in Legge 17 Dicembre 2012 n.221 (quello, tanto per intenderci, istitutivo del Processo Civile Telematico), al quale era inserito l’articolo 16 – novies.

In tale articolo, oltre alla istituzione dell’albo  dei consulenti in modalità telematiche, veniva disposto, al pari di coloro che presentavano la domanda di iscrizione per la prima volta,  la riproposizione della iscrizione in modalità telematiche anche per coloro che fossero già iscritti nel suddetto albo.

Per detto adempimento la suddetta norma fissava il termine “perentorio” (quindi a pena di inefficacia per chi lo avesse violato) il novantesimo giorno dalla pubblicazione sul sito del Ministero della Giustizia delle Specifiche tecniche (comma 5, art.16 – novies) che, per l’appunto dovevano guidare, l’operazione telematica.

A loro volta le Specifiche tecniche dovevano essere emesse dal dicastero entro 6 mesi dall’entrata in vigore della Legge 132 (indicativamente, quindi, entro il 22 Febbraio 2016), cosa che, come vi sarete accorti, non è avvenuta.

Ma come nella migliore tradizione italiana, con la Legge 25 febbraio 2016, n. 21 (il cosidetto “mille proroghe”) di conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 30 dicembre 2015, n. 210, recante proroga di termini previsti da disposizioni legislative, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale Serie Generale n.47 del 26-2-2016), entrata in vigore il  27/02/2016, tra gli altri, anche questo termine è stato prorogato.

Si legge infatti: “E' prorogato fino al 31 dicembre 2016 il  termine  assegnato  al responsabile per i sistemi informativi  automatizzati  del  Ministero della giustizia per  l'adozione  delle  specifiche  tecniche  di  cui all'articolo 16-novies, comma 5, del decreto-legge 18  ottobre  2012, n. 179, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 dicembre  2012,n. 221.”

Pertanto a questo punto il Ministero ha tempo fino al 31 Dicembre 2016 per la pubblicazione sul proprio sito delle c.d. Specifiche tecniche dal quale atto avranno decorso i novanta giorni per il nostro adempimento.

Credo che – conoscendo le tempistiche della nostra amministrazione – , potremo star certi che ne riparleremo nel 2017!

 

 

I NUOVI CORSI 2016 DI PAOLO FREDIANI:

La nuova stagione della formazione di Paolo Frediani si arricchisce di quattro nuovi corsi di formazione in importanti aree della consulenza tecnica giudiziaria.
E' divenuto imprescindibile per il tecnico forense, soggetto che deve unire il suo sapere tecnico a quello giuridico, possedere le migliori e più puntuali cognizioni nelle materie settoriali al fine di rispondere in modo idoneo, con adeguate competenze, alle fonti d'incarico, siano essi legali che magistrati.

CONSULENTE TECNICO DI PARTE 
IL CONSULENTE TECNICO DI PARTE: FUNZIONI, RESPONSABILITA' ED ATTIVITA' DEL DIFENSORE TECNICO NEL GIUDIZIO CIVILE:
Il corso, con una didattica dettagliata che affronta anche tematiche frutto delle argomentazioni giuridiche, offre una completa trattazione della natura, funzioni, profili ed attività del difensore tecnico nel giudizio civile, ruolo di primissimo piano e di grande responsabilità per il perseguimento degli obiettivi della parte, troppo spesso trascurato nelle vertenze giudiziarie.

 

CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO 
IL CONSULENTE TECNICO DI UFFICIO: OBBLIGHI, RESPONSABILITA' E EFFETTI DEL MANDATO
Il corso, risponde all'esigenza quanto mai attuale per il consulente del giudice, di avere piena cognizione in un quadro completo e in una lettura semplificata, degli effetti che la consulenza determina nella vicenda giudiziaria e per il magistrato, gli obblighi a cui è sottoposto il consulente e le responsabilità a cui lo stesso si espone nell’adempimento dell’incarico giurisdizionale.

 

TARIFFE GIUDIZIARIE
LE TARIFFE DEL CTU E LA LORO APPLICAZIONE
Il corso sulla essenziale materia dei compensi del CTU si pone come obiettivo il fornire al partecipante il giusto inquadramento normativo e, nella lettura tra norma e giurisprudenza, e i diversi profili applicativi con esemplificazioni nelle diverse fattispecie d’incarico per ormulare una istanza di liquidazione completa e motivata

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI
LE NOVITA' PER GLI ESPERTI STIMATORI:
Il percorso, con analisi e esemplificazioni dei diversi aspetti connessi all'incarico, tratta i risvolti normativi ed i profili applicativi per l’esperto stimatore nascenti dalla riforma Legge 132/2015 e Decreto Legge 83/2015 fornendo un utile riferimento per tutti gli esperti giudiziari

UN NUOVO CORSO DI PAOLO FREDIANI: LE NOVITA' PER GLI ESPERTI STIMATORI contenuta nel D.L. 83/2015 e nella L.132/2015.

La stagione estiva ha portato significative novità per l’ausiliario giudiziario nominato esperto nel processo di esecuzione immobiliare.

Difatti con il  decreto legge 27 giugno 2015, n. 83 coordinato con la legge di conversione 6 agosto 2015, n. 132 recante: «Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria.» il legislatore è intervenuto in modo sostanziale sui processi fallimentare e esecutivo.

Per quanto concerne il settore di nostro interesse, di particolare rilievo risultano le novità riguardanti le attività dell’esperto nel processo di esecuzione immobiliare tra le quali vi sono da segnalare le modifiche dell’art.568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile), quelle integrative dell’art.173 bis disp. att. c.p.c. (Contenuti della relazione di stima e compiti dell’esperto) e dell’art. 161 c.p.c. (Giuramento dell’esperto e dello stimatore).

Il provvedimento – come spesso accade al nostro legislatore -  non è tuttavia immune da talune ombre e ciò in particolare proprio all’opera dell’esperto; nella specie non è riuscito ad essere realmente rispondente ai dettati indispensabili di una corretta e moderna attività estimativa e, a fronte di ulteriori e nuovi compiti, ha penalizzato le importanti attività peritali  riducendone gli onorari, allungando i tempi del pagamento e penalizzando ulteriormente lo svolgimento del mandato con termini ridotti per il suo compimento.

Alla luce di ciò, Al fine di consentire ai colleghi la piena cognizione del nuovo profilo d’incarico nascente dalla riforma, con riflessioni, suggerimenti ed indicazioni operative, sulla spinta di alcune richieste, Paolo Frediani ha definito un corso di formazione ad alto contenuto didattico, in una ottimizzazione tempi/contenuti che tratta gli aspetti d’interesse della riforma.

Per coloro che fossero interessati si prega di seguire l'evoluzione della programmazione dal calendario corsi in home page.

Se invece interessati ad organizzare un corso si prega di scrivere a: Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo..

Scarica il programma del corso:

PROGRAMMA CORSO LE NOVITA PER GLI ESPERTI ESTIMATORI

Se vuoi scaricare i contributi curati da Paolo Frediani per il Consulente Immobiliare (Gruppo 24 Ore) e per il quotidiano Il Sole 24 Ore  accedi all'area riservata e nella sezione Articoli e Contributi ricerca lo speciale Focus dal titolo "Commento Paolo Frediani riforma esecuzioni immobiliari - focus Consulente Immobiliare 15.10.2015" ed il contributo dal titolo

 

Il settore della consulenza tecnica è in grande fermento.
La crisi economica che ha colpito ampi settori del mondo professionale con il conseguente vigoroso incremento di domande d’iscrizione all’albo dei CTU, la rotazione nell’affidamento degli incarichi ed una serie di carenze storiche del sistema stanno determinando gravi difficoltà segnalate da un numero crescente di uffici giudiziari del nostro paese.
In particolare il sistema si caratterizza, ancor più oggi, di una distonia fondamentale: rispetto alla centralità ed alla portata che il CTU assume nella decisione giurisdizionale non corrisponde un’adeguata competenza e rispondenza alle funzioni richieste. D’altra parte non sfugge a nessuno come i requisiti statuiti dalle norme di attuazione del Codice di Procedura Civile siano legati a logiche assolutamente generiche e – come ampiamente dimostrato dall’attualità – del tutto inadeguate se non addirittura anacronistiche.
Diventa perciò essenziale, anzitutto per le categorie professionali, prendere coscienza di tale stato di cose e porre in essere azioni correttive al fine di offrire alla pubblica giurisdizione un consulente preparato ed adeguato ai compiti anche attraverso una formazione adeguata.
Sui diversi temi segnaliamo le puntuali analisi di Paolo Frediani pubblicate sul periodico “Consulente Immobiliare” (Gruppo 24 Ore) e sul quotidiano “Il Sole 24 Ore” che sono scaricabili dai sottostanti link.

 

"Crisi economica ed incarichi di CTU" (C.I.915 del 15 Ottobre 2012)

"La funzione conciliativa del CTU" (C.I.955 del 30 Giugno 2014)

"Il CTU: quello che non si dice" (C.I.957 del 31 Luglio 2014 FOCUS)

"Il CTU al test del contraddittorio" (quotidiano Il Sole 24 Ore del 28 Luglio 2014)

"Consulenti tecnici, parcelle motivate per evitare i tagli" (quotidiano Il Sole 24 Ore del 10 Novembre 2014)

"La concorrenza (sleale) tra i CTU in un "non mercato" (C.I.966 del 31 Dicembre 2014)

Un nuovo interessante contributo di Paolo Frediani sul tema della conciliazione del consulente tecnico di ufficio è stato pubblicato sul quotidiano IL SOLE 24 ORE.

Il C.T.U. ha sempre avuto un ruolo centrale nel giudizio civile e negli ultimi anni – per tutta una serie di ragioni non ultima la sempre maggiore complessità delle vertenze –  la sua funzione ha assunto maggior rilievo. Tra queste ve n’è una forse meno conosciuta ma certamente non meno importante: quella di conciliatore.

Il C.T.U. ha sempre avuto un ruolo centrale nel giudizio civile e negli ultimi anni – per tutta una serie di ragioni non ultima la sempre maggiore complessità delle vertenze –  la sua funzione ha assunto maggior rilievo.

Non si può nascondere come l’autentica nozione di conciliazione sia in parte ancora sconosciuta ai più: l’idea comune è che sia compito del conciliatore individuare una soluzione “giusta” e convincere (in certi casi imporre) agli interessati la soluzione prescelta.

E’ invece precipuo compito del conciliatore individuare non una soluzione “giusta” – questo è compito del giudice o dell’arbitro – quanto una soluzione “conveniente” per le parti.

E ciò è possibile solo se dal piano dei diritti si passa al piano degli  interessi e delle necessità, a questi sottostanti; D’altra parte però occorre osservare come nell’attualità la riuscita dell’esperimento sia demandata alle sole qualità del professionista o, quando il contesto risulti favorevole, ad una mera divisione delle pretese poiché nessuno si è mai preoccupato di dover fornire una preparazione specifica ai C.T.U.i che, seppur qualificati nei rispettivi settori di competenza, possono non averne alcuna nell’ambito della conciliazione; né tantomeno, dobbiamo osservare, nonostante gli sviluppi che le forme A.D.R. hanno conosciuto negli ultimi tempi nel nostro paese, come tra le specializzazioni del consulente tecnico previste dalle disposizioni di attuazione del codice procedura civile, non trovi riconoscimento quella del conciliatore.Il consulente tecnico di ufficio opera – di fatto – in una doppia attività: da un lato quella di  rispondere ai quesiti posti dal magistrato (attività di cognizione), dall’altra quella di operare un componimento della controversia che ponga fine alla causa (attività di negoziazione).

Nella seconda questi diviene un vero e proprio conciliatore/mediatore dal quale deve mutuare condotte, strategie e tecniche.Al di là dell’istituto della consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite entrato in vigore nel 2006, il quale prevede espressamente tra i compiti del CTU quello della conciliazione, la prassi in uso in tutti gli uffici giudiziari nel tempo ha lentamente superato le limitazioni normative presenti nel processo civile di cognizione attribuendo al consulente anche in detti ambiti tale importante funzione.Da ben tempo prima che si parlasse nel nostro paese dei c.d. sistemi alternativi della giustizia civile, conosciuti a livello internazionale con l’acronimo A.D.R. (Alternative Dispute Resolution) e dei relativi operatori (conciliatore e, più tardi di mediatore), le attività di conciliazione delle vertenze – seppur in ambito giurisdizionale non tipicizzato –  sono state svolte dall’ausiliario del giudice.Tra queste ve n’è una forse meno conosciuta ma certamente non meno importante: quella di conciliatore.Il C.T.U. ha sempre avuto un ruolo centrale nel giudizio civile e negli ultimi anni – per tutta una serie di ragioni non ultima la sempre maggiore complessità delle vertenze –  la sua funzione ha assunto maggior rilievo.

E' stata una estate calda (non solo per le temperature) per gli esperti giudiziari.

Infatti nell’attesa del decreto ministeriale di adeguamento delle tariffe, la mano del legislatore ha colpito (pesantemente) l’attività degli esperti stimatori nel processo esecutivo e fallimentare.

Molti colleghi mi hanno contattato per le vie brevi per chiedermi un parere o anche solo consigli o sollecitare una qualche iniziativa.

A breve uscirà sul Consulente Immobiliare un commento che ho preparato sul tema ed un evento formativo dedicato, ma ho deciso di riservare alcune riflessioni a Voi che “sopportate” le mie lezioni ed i miei scritti.

Dunque  il legislatore con il  decreto legge 27 giugno 2015, n. 83 coordinato con la conversione in legge 6 Agosto 2015 n.132 recante: «Misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria» è intervenuto in modo sostanziale sui processi fallimentare e esecutivo.

Al di là degli aspetti generali della riforma ed a quelli d’interesse secondario che lascio ad altra sede, le novità che ci riguardano si individuano negli articolati del Codice di Procedura Civile e delle Disposizioni di Attuazione del Codice di Procedura Civile nella modifica dell’art.568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile), dell’art.569 (Provvedimento per l’autorizzazione della vendita) in quelle dell’art.173 bis disp.att. c.p.c. (Contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto) ed in quelle (introdotte con la conversione in legge del decreto) dell’art. 161 c.p.c. (Giuramento dell’esperto e dello stimatore).

In sintesi:

Art. 568 c.p.c. (Determinazione del valore dell’immobile):

La novella recita che “gli effetti dell’espropriazione il valore dell’immobile è determinato dal giudice avuto riguardo al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto nominato ai sensi dell’articolo 569, primo comma. Nella determinazione del valore di mercato l’esperto procede al calcolo della superficie dell’immobile, specificando quella commerciale, del valore per metro quadro e del valore complessivo, esponendo analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, ivi compresa la riduzione del valore di mercato praticata per l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto, e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute.»;

Con ogni evidenza le novità sono significative e dobbiamo dire non tutte attese ed azzeccate. Esaminiamole per punti:

Calcolo della superficie dell’immobile: occorre rilevare che se da un lato la precisazione offerta dalla norma appare finanche pleonastica, non è da trascurare la indicazione relativa alla superficie commerciale. Invero, come noto agli operatori di mercato, la superficie commerciale è quella che deve essere valutata ai fini estimativi poiché è quella in cui concorrono con diversi pesi (i cosidetti rapporti mercantili) le superficie immobiliari secondarie annesse ovvero collegate. Appare quindi corretto fornire tale indicazione poiché al comune cittadino potrebbe sfuggire il motivo per il quale nelle operazioni estimative di un immobile, che fisicamente presenti una superfici,e se ne sia considerata un’altra.

Valore al metro quadrato e valore complessivo: è questa forse la scelta meno desiderata, infelice e forse inattesa dal legislatore; quella di continuare a considerare la valutazione immobiliare secondo il parametro del metro quadrato quando (ormai da tempo) tutte le dottrine e studi  nazionali ed internazionali in materia di estimo [valga sul punto solamente ricordare gli I.V.S. (International Valuation Standard), gli E.V.S. (European Valuation Standard), il Red Books (RICS),  il MOSI Manuale Operativo Stime Immobiliari (Agenzia del Territorio), il Codice delle Valutazioni Immobiliari (Tecnoborsa), il Codice per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie (ABI) nonchè quelle legate alle qualifiche professionali (vedasi ad esempio il riconoscimento di Esperto in valutazioni immobiliari norma UNI CEI EN ISO/IEC 17024:2012)] prevedono l’applicazione dei principi estimativi affermatisi internazionalmente secondo il criterio della comparazione di mercato (Market comparison approach), del criterio finanziario, (Income Approach) od ancora del metodo dei costi (Cost Approach).

La norma in parola quindi non si allontana dalla logica fino adesso seguita  quella che ha visto i processi delle stime immobiliari in Italia sempre stati legati a fattori eminentemente soggettivi; ma tant’è. La norma in trattazione prevede l’indicazione di un valore al metro quadrato; quello che possiamo auspicarci  è che la dizione della norma non traduca l’attività estimativa dell’esperto in una mera “stima convenzionale”  e  che invece l’ausiliario giudiziario voglia perlomeno operare (seppur il processo non costituirà mai una stima secondo i principi riconosciuti poch’anzi segnalati) ricercando il dato secondo beni immobili effettivamente comprabili sotto il profilo del segmento di mercato (la localizzazione; il tipo di contratto; la destinazione;  la tipologia immobiliare la tipologia edilizia; la dimensione; i caratteri della domanda e dell’offerta;  la forma di mercato; il livello del prezzo, il numero degli scambi e i rapporti mercantili ricorrenti) e sotto quello delle diverse caratteristiche immobiliari (locazionali, posizionali, tipologiche, economiche istituzionali.)

Adeguamenti e le correzioni della stima: questi debbono considerarsi per i fattori incidenti sul valore immobiliare quali certamente possono avere quelli stessi indicati dalla norma (che in parte ritroviamo nei quesiti di cui al successivo art. 173 – bis c.p.c.) come l’assenza della garanzia per vizi del bene venduto e precisando tali adeguamenti in maniera distinta per gli oneri di regolarizzazione urbanistica, lo stato d’uso e di manutenzione, lo stato di possesso, i vincoli e gli oneri giuridici non eliminabili nel corso del procedimento esecutivo, nonché per le eventuali spese condominiali insolute. In tal senso dobbiamo dire che il quadro dei quesiti richiesti agli esperti presso gli uffici esecuzione immobiliare di molti tribunali prevede già tali indicazioni con contenuti finanche pedissequi.

Art.569 (Provvedimento per l’autorizzazione della vendita):

Nella disposizione una menzione particolare merita la novella che ha ridotto il termine tra la data di emanazione del provvedimento a quello della data fissata per la udienza dagli originari 120 giorni a novanta giorni. E’ difatti in questo lasso temporale che l’esperto dovrà svolgere il proprio mandato al quale deve peraltro essere detratto il termine (oggi passato a trenta giorni) per l’invio della relazione alle parti (esecutato e creditoti). E’ sin troppo evidente al lettore esperto notare come tale termine risulti del tutto inadeguato e non rispondente alla realtà delle attività richieste all’esperto, oggi peraltro accresciute con l’intervento legislativo in parola, finanche da far pensare che il l’estensore del provvedimento abbia ben poco (o affatto) chiara la portata e l’estensione a cui è sottoposto l’ausiliario nel compimento del proprio incarico. Tale nuovo vincolo – crediamo –  genererà inevitabilmente richieste di proroga dei termini per il compimento dell’incarico che finiranno (laconicamente) con il vanificare le attese del legislatore di una maggiore speditezza dell’incarico peritale.

Art. 173 - bis disp.att. c.p.c. (contenuto della relazione di stima e compiti dell’esperto)

Sono stati inseriti dopo il punto 6) ulteriori punti (esattamente tre, dal n. 7 al n. 9). Vediamoli in dettaglio:

“7) in caso di opere abusive, il controllo della possibilità di sanatoria ai sensi dell’articolo 36 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 e gli eventuali costi della stessa; altrimenti, la verifica sull’eventuale presentazione di istanze di condono, indicando il soggetto istante e la normativa in forza della quale l’istanza sia stata presentata, lo stato del procedimento,i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere; in ogni altro caso, la verifica, ai fini della istanza di condono che l’aggiudicatario possa eventualmente presentare, che gli immobili pignorati si trovino nelle condizioni previste dall’articolo 40, sesto comma, della legge 28 febbraio 1985, n. 47 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, specificando il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria;

Giova osservare come la prassi affermatasi presso gli uffici giudiziari dall’ultima riforma incisiva del processo esecutivo (legge n.80/2005 introdotta nel Codice di Procedura Civile a far data dal 1° Marzo 2005) prevedeva a carico dell’ausiliario già tali incombenze. Qui si precisa ulteriormente sulla necessità di verificare la possibilità di sanatoria del bene eventualmente risultato affetto da illegittimità previa verifica della eventuale presentazione di istanze di condono, lo stato del procedimento, i costi per il conseguimento del titolo in sanatoria e le eventuali oblazioni già corrisposte o da corrispondere per definire l’istruttoria della pratica.

Ma su tutti giova osservare come il legislatore riservi una particolare attenzione alla possibilità offerta dall’art.40 della Legge n.47/85 ovvero dall’articolo 46, comma 5 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 prevedendo anche il costo per il conseguimento del titolo in sanatoria. Appare utile ricordare che la norma in parola (Art. 40 - Mancata presentazione della istanza) della Legge 28 Febbraio 1985 n°47, per le procedure concorsuali o derivanti da espropriazioni immobiliari prevedeva che “Nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge” . Va osservato che le ragioni del credito debbono individuarsi nella sottoscrizione dell’atto di mutuo (alcuni osservatori ritengono che in verità il momento debba coincidere con la trascrizione del detto atto) ovvero titolo del credito e che gli effetti di tale disposizione si estendono alle normative successive in materia di condono, nazionali e regionali, naturalmente ciascuna per quanto prescriveva e nei propri limiti applicativi. L’esperto dovrà pertanto segnalare in modo puntuale ed esaustivo le possibilità eventuali di applicazione delle normative atte a sanare quanto di illegittimo è stato accertato al fine di consentire all’aggiudicatario del bene di procedere nei termini disposti dall’art.40 alla presentazione dell’opportuna istanza che – come già osservato –  dovrà avvenire entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.

Gli ulteriori punti introdotti dalla riforma prevedono:

8) la verifica che i beni pignorati siano gravati da censo, livello o uso civico e se vi sia stata affrancazione da tali pesi, ovvero che il diritto sul bene del debitore pignorato sia di proprietà ovvero derivante da alcuno dei suddetti titoli;

9) l’informazione sull’importo annuo delle spese fisse di gestione o di manutenzione, su eventuali spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia,sul corso di eventuali procedimenti giudiziari relativi al bene pignorato.”;

I punti citati prevedono la precisazione degli eventuali diritti rappresentanti da censi, livelli o usi civici incombenti sul bene, il loro stato e la loro derivazione.

Più di rilievo appare la necessità, stabilita dal punto 9, di verificare le spese di gestione ovvero manutenzione in capo all’immobile, eventuali e ove trattasi spese straordinarie già deliberate anche se il relativo debito non sia ancora scaduto, su eventuali spese condominiali non pagate negli ultimi due anni anteriori alla data della perizia. Naturalmente tali indicazioni possono essere tratte esclusivamente da un accesso alla documentazione dell’amministrazione condominiale al quale l’esperto dovrà essere autorizzato ad accedere da parte del giudice.

In ultimo si chiede all’esperto di verificare pure l’esistenza di eventuali procedimenti giudiziari in corso sul bene oggetto di consulenza omettendo tuttavia il canale attraverso il quale questa informazione dovrebbe essere assunta in assenza di collaborazione da parte del soggetto esecutato. In tal senso (e ove indispensabile) non parrebbe fuori luogo, per tale fine, autorizzare l’esperto all’accesso ai ruoli generali dei procedimenti giudiziari dei Giudici di Pace e del Tribunale  (telematico).

Art. 161 c.p.c. (Giuramento dell’esperto e dello stimatore)

La (funesta) novella è stata introdotta con la legge di conversione del decreto 6 agosto 2015, n. 132                   Conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 27 giugno 2015, n. 83, recante misure urgenti in materia fallimentare, civile e processuale civile e di organizzazione e funzionamento dell'amministrazione giudiziaria. (GU Serie Generale n.192 del 20-8-2015 - Suppl. Ordinario n. 50) entrata in vigore il 21/08/2015.

La disposizione  contenuta nell’articolo 14 “ a-ter) aggiunge all'art.161 (Giuramento dell’esperto e dello stimatore) il  seguente comma:  "Il compenso dell'esperto  o  dello  stimatore  nominato  dal giudice o dall'ufficiale giudiziario  e'  calcolato  sulla  base  del prezzo ricavato dalla vendita. Prima della vendita non possono essere liquidati acconti in misura superiore  al  cinquanta  per  cento  del compenso calcolato sulla base del valore di stima"»;

Con la disposizione in parola si è voluto introdurre una norma di limitazione (incisiva, ahimè) circa il corrispettivo dell’ausiliario e, implicitamente, una posticipazione del pagamento del suo onorario.

In particolare se la questione pare rilevare meno in ordine all’acconto concesso dal G.E. in fase di affidamento d’incarico (la maggior parte degli uffici giudiziari assegna somme che si aggirano sui 500 euro d’importo), se non in presenza di beni il cui valore sia realmente esiguo,  la questione appare invece assi più rilevante ed insidiosa per la liquidazione del compenso a conclusione del mandato.

Invero con il parametrare il corrispettivo dell’esperto al prezzo della vendita del bene, il legislatore  pare non voler tenere conto dell’accresciuto impegno che lo stesso oggi richiede all’esperto ed anche delle maggiori spese ed oneri che questi incontrerà. In sostanza – secondo il comma introdotto all’articolo 161 c.p.c. –  affinché la novella trovi applicazione, la liquidazione del compenso dell’esperto dovrà attendere la vendita del bene (se non con il riconoscimento di acconti che tuttavia non possono superare il 50% del valore stimato del bene); ciò espone  l’esperto nominato dal giudice delegato - in primo luogo – ad una indubbia penalizzazione sotto il profilo della tempistica del proprio pagamento  (che, peraltro, già attualmente era avvertita, dalla condotta assunta da taluni creditori) ed  - in secondo luogo –  lo lascerà in balìa del risultato delle dinamiche della vendita all’asta (magari articolatasi in diversi incanti) spesso estraneo alle logiche che ispirano i principi estimativi che guidano l’attività dell’esperto, provocando una indubbia e significativa penalizzazione economica.

Un’ applicazione sommaria della disposizione operata sulle attuali tabelle (oggetto peraltro di un intervento di aggiornamento da fonte ministeriale che, al momento, è ancora atteso), rivela che potrebbe accadere che per un bene il cui valore di stima sia di €.100.000,00  venduto al 3° incanto a €. 54.400,00  la penalizzazione economica per l’esperto si traduca in un 44% in meno di onorario, mentre per un bene il cui valore di stima sia di €.450.000,00  venduto sempre al 3° incanto a €. 244.400,00 , l’onorario dell’ausiliario si traduca in circa il 14% in meno.!

Peraltro– sempre con riferimento al compenso dell’esperto –  non si può fare a meno di osservare l’ulteriore l’insidia che (seppur implicitamente) recita la letterale dizione della novella “….e'  calcolato  sulla  base  del prezzo ricavato dalla vendita”. Questa sembrerebbe escludere la possibilità di far ricorso all’applicazione di tabelle diverse da quelle di cui all’art. 13 (attività di estimo), condizione invece ricorrente oggi in taluni uffici giudiziari dove  (giustamente) attesi i gravosi e diversificati compiti a carico dell’esperto vengono riconosciute dai giudici delegati (in una applicazione cumulata) anche tabelle ulteriori quali ad esempio l’art. 12 (primo e secondo comma ), l’articolo 3 ovvero le vacazioni.

Invero diversa applicazione parrebbe potersi giustificare per il solo riconoscimento dell’aumento dell’onorario ai sensi del disposto dell’art. 52 d.P.R.115/2002 (Aumento e riduzione dell’onorario) insindacabile in sede di legittimità e fonte  di riconoscimento da parte del solo magistrato in ordine ad un maggior tasso di difficoltà dell’incarico; applicazioni tabellari ulteriori all’articolo 13 cumulate a questo rispetto al dettato normativo, parrebbero invece interpretarsi improprie e quindi passibili di valutazione negative in sede di eventuale ricorso in opposizione alla liquidazione giudiziaria ai sensi dell’art.170 d.P.R.115/2002 e di verifica ispettiva ministeriale a carico delle liquidazioni ordinate dal giudice delegato.

Quello che ci possiamo augurare è un intervento correttivo del provvedimento da parte del ministero (magari sollecitato dalla rete delle professioni) e che nel frattempo, nell’applicazione della novella, i diversi uffici giudiziari  siano guidati da un “sano realismo” (che pare ancora una volta voler sfuggire al nostro legislatore) e non da “politiche conservative” (magari qualche ufficio per timore di superare con l’acconto il limite del 50% del valore stimato ridurrà l’importo oggi riconosciuto a tale titolo) concedendo (almeno dove il possibile valore del bene lo consenta) acconti congrui e commisurati all’impegno ed ai compiti richiesti all’esperto (magari – come pare consentire la norma –  anche dopo il deposito della consulenza) e concedano riconoscimenti nell’applicazione del compenso quanto mai giustificabili per gli aumentati compiti e responsabilità dell’ausiliario.

Insomma potremmo sinteticamente e laconicamente concludere che con questo nuovo intervento il legislatore ha inteso indicare agli esperti giudiziari la sua filosofia: “svolgere l’incarico con più compiti e responsabilità, con maggiore speditezza e con minor compenso!”

Nell’attesa fiduciosa di una qualche iniziativa da parte delle categorie professionali.

Paolo Frediani

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